Investissement locatif
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Avant de se lancer dans lâinvestissement locatif, il est important dâĂ©tudier les diffĂ©rents rĂ©gimes dâimposition sur les revenus issus de la location ainsi que les avantages fiscaux disponibles.
Si le lĂ©gislateur souhaite encourager lâinvestissement locatif afin de tenter de rĂ©soudre le problĂšme endĂ©mique de la pĂ©nurie dâoffres, il nâen reste pas moins vigilant quand il sâagit dâen taxer les revenus. Plusieurs rĂ©gimes dâimposition coexistent et varient notamment selon que la location est vide de meubles ou meublĂ©e tandis que des opportunitĂ©s de dĂ©ductions fiscales favorisent l'accĂšs Ă ces logements aux mĂ©nages Ă ressources modestes.
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La location vide.
Dans son principe gĂ©nĂ©ral, la location vide est soumise au rĂ©gime d'imposition des revenus fonciers, ce qui ne manque pas de sens. Cependant, une subtilitĂ© juridique diffĂ©rencie le rĂ©gime du micro foncier qui sâapplique si vos gains locatifs nâexcĂšdent pas 15 000⏠dans lâannĂ©e. Un revenu qui bĂ©nĂ©ficie dâune dĂ©duction forfaitaire de 30% mĂȘme si le bailleur conserve l'option du rĂ©gime rĂ©el si dâaventure les frais quâil est en droit de retrancher outrepassent le montant forfaitaire. Attention nĂ©anmoins si vous choisissiez cette option car vous ne pourrez pas changer dâavis tout au long des trois prochaines annĂ©es fiscales ! Par la suite, vous aurez l'opportunitĂ© de renouveler votre choix du rĂ©gime rĂ©el ou non chaque annĂ©e. Enfin, si vos revenus locatifs annuels sont au-delĂ de 15 000âŹ, le rĂ©gime rĂ©el sâimpose automatiquement. Vous pourrez alors dĂ©falquer de ce revenu vos dĂ©penses sous certaines conditions restrictives.
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La location meublée.
Le fait que le logement que vous louez soit garni (attention, la loi exige un ameublement minimal !) change la donne puisque depuis cette annĂ©e, vos revenus doivent impĂ©rativement ĂȘtre dĂ©clarĂ©s dans les bĂ©nĂ©fices industriels et commerciaux (ce qui nâĂ©tait pas le cas jusquâalors en cas de locations occasionnelles). Si vos rĂ©tributions locatives ne dĂ©passent pas 70 000⏠annuels, vous pouvez opter pour le rĂ©gime micro BIC (ou micro-entreprise) qui vous autorise un abattement forfaitaire de 50%. Mais rien ne vous interdit de choisir le rĂ©gime rĂ©el si celui-ci se montre plus avantageux, câest-Ă -dire si vos dĂ©penses dĂ©ductibles se rĂ©vĂšlent supĂ©rieures au forfait de 50%. En revanche, au-dessus de 70 000âŹ, vous ĂȘtes obligatoirement assujetti au rĂ©gime rĂ©el avec, donc, la possibilitĂ© de dĂ©duire les charges affĂ©rentes au logement.
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Calculer ses revenus locatifs.
Une fois que vous aurez optĂ© pour le rĂ©gime fiscal qui convient, il vous appartiendra de calculer prĂ©cisĂ©ment vos revenus locatifs. Car ceux-ci ne se limitent pas Ă la simple perception des loyers. En effet, sây ajoutent, le cas Ă©chĂ©ant, les subventions, primes dâassurances et autres recettes exceptionnelles. De ces sommes, vous pourrez alors dĂ©compter vos intĂ©rĂȘts dâemprunt, la taxe fonciĂšre, les frais de rĂ©paration et dâentretien du logement mais aussi les dĂ©penses administratives ou de gestion. Par ailleurs, sachez que, dans le cas dâune location meublĂ©e, vous pouvez dĂ©duire les amortissements.
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Des dispositifs fiscaux avantageux : PinelâŠ
Le dispositif Pinel induit une rĂ©duction dâimpĂŽt si vous avez investi dans un logement neuf (ou dans un Ă©tat Ă©quivalent aprĂšs rĂ©novation) et si celui-ci se situe dans une zone dite "tendue". Pour en bĂ©nĂ©ficier, vous devez vous engager Ă le louer vide pour une durĂ©e de 6, 9 ou 12 ans, Ă des personnes dont les gains nâexcĂšdent pas un plafond dĂ©terminĂ©, et pour un loyer soumis Ă encadrement. Ătant entendu que le locataire en question ne saurait ĂȘtre un membre de votre famille⊠à noter que cette rĂ©duction fiscale se rĂ©partit sur toute la durĂ©e de la location.
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⊠ou Cosse.
Si vous avez signĂ© une  convention «Louer abordable» avec lâAnah (Agence nationale de lâhabitat) pour le logement mis en location, vous pourrez Ă©galement dĂ©falquer, en plus des dĂ©penses dĂ©ductibles« standard », un certain pourcentage de vos revenus locatifs, un taux qui sâĂ©tage de 15% Ă 85% selon la zone gĂ©ographique, le montant du loyer, les ressources de lâoccupant et enfin du type de gestion pour lequel vous aurez optĂ©. Au titre des contraintes, vous devez louer le logement vide, pour une durĂ©e de six annĂ©es (9 ans si vous avez rĂ©alisĂ© des travaux), accepter le plafonnement du loyer et le proposer Ă des locataires qui ne dĂ©passent pas un certain niveau de ressources. Un  dispositif dit «Cosse» qui se montre singuliĂšrement fructueux du point de vue fiscal.
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En 2019, le dispositif « Denormandie ».
Toujours dans la veine des incitations Ă la rĂ©novation immobiliĂšre, le dispositif Denormandie est entrĂ© en vigueur au 1er janvier 2019. Un avantage fiscal non nĂ©gligeable car il permet, en cas de rĂ©habilitation dâun logement ancien aux fins de location, une dĂ©duction dâimpĂŽt jusquâĂ 21% de lâinvestissement. Bien entendu, cette disposition est assujettie Ă plusieurs obligations : une localisation dans une ville signataire dâune action de revitalisation, une facture des travaux au moins Ă©gale Ă 25 % du prix global, un loyer plafonnĂ©, un futur locataire aux ressources qui ne dĂ©passent pas un certain seuil, etc. Ce nouveau dispositif Ă tous les atouts pour sĂ©duire ceux qui souhaiteraient procĂ©der Ă un investissement locatif dans lâancien tout en bĂ©nĂ©ficiant dâun allĂšgement fiscal.
Avant de se lancer dans lâinvestissement locatif, il est important dâĂ©tudier les diffĂ©rents rĂ©gimes dâimposition sur les revenus issus de la location ainsi que les avantages fiscaux disponibles.
Si le lĂ©gislateur souhaite encourager lâinvestissement locatif afin de tenter de rĂ©soudre le problĂšme endĂ©mique de la pĂ©nurie dâoffres, il nâen reste pas moins vigilant quand il sâagit dâen taxer les revenus. Plusieurs rĂ©gimes dâimposition coexistent et varient notamment selon que la location est vide de meubles ou meublĂ©e tandis que des opportunitĂ©s de dĂ©ductions fiscales favorisent l'accĂšs Ă ces logements aux mĂ©nages Ă ressources modestes.