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Immobilier : Redynamiser les coeurs de ville

Publiée le 03/05/2019

 

Le dispositif « Denormandie » devrait favoriser l’offre locative en centre-ville. Julien Denormandie, actuel ministre chargĂ© de la ville et du logement, a mis en place au 1er janvier 2019, une nouvelle incitation Ă  la rĂ©novation immobiliĂšre pour redynamiser les cƓurs de ville.

Un Pinel pour l’ancien.

L’idĂ©e n’est pas neuve car depuis des dĂ©cennies, les gouvernements rivalisent d’imagination pour rĂ©insĂ©rer dans l’offre locative les quelque 8 % d’habitats vacants (sources Insee 2018), soit plus de 3 millions Ă  ce jour et tenter ainsi de rĂ©soudre le problĂšme rĂ©current de la pĂ©nurie de logements. Pour faire simple, ce nouveau dispositif reprend l’esprit du « Cosse dans l’ancien » dont la complexitĂ© de mise en Ɠuvre avait rebutĂ© les investisseurs, et Ă©tablit une sorte de loi Pinel qui se destinerait aux constructions existantes et non plus aux bĂątiments neufs.

 

Des rĂ©ductions d’impĂŽts en fonction de la durĂ©e du bail.

Il s’agit ici de favoriser la rĂ©habilitation d’immeubles anciens aux fins de location avec Ă  la clef une rĂ©duction d’impĂŽts non nĂ©gligeable, une dĂ©duction dont le montant varie de 12 % Ă  21 % selon l’engagement de mise en location du bailleur, de 6 Ă  12 ans en l’espĂšce. Plus prĂ©cisĂ©ment, en s’engageant sur six annĂ©es, le propriĂ©taire pourra bĂ©nĂ©ficier d’une dĂ©duction d’impĂŽt de 12 % Ă  raison de 2 % par annĂ©e de la durĂ©e du bail, ou de 18 % (2 % pendant 9 ans) ou encore de 21 % (2 % tout au long des 9 premiĂšres annĂ©es puis 1 % pour la derniĂšre pĂ©riode triennale du bail de 12 ans).

 

Loyers et ressources du locataire sont soumis Ă  plafond.

Évidemment, le loyer de ces appartements rĂ©novĂ©s devra respecter un plafond correspondant au loyer intermĂ©diaire qui diffĂšre selon la zone gĂ©ographique dans laquelle ils se situent, de 8,82 € le mÂČ Ă  16,96 € le mÂČ en 2018. De la mĂȘme façon, pour prĂ©tendre Ă  cette location, le futur occupant ne devra pas disposer de ressources qui dĂ©passent un certain niveau, une limite qui fluctue en fonction de la composition de son foyer et de la localisation du bien. À noter par ailleurs que cet investissement devra s’effectuer avant le 31 dĂ©cembre 2021.

 

Le coĂ»t total de l’opĂ©ration se limite Ă  300 000€.

Pour avoir droit Ă  ces avantages, la facture de la rĂ©novation doit s’élever Ă  un quart du prix global de l'opĂ©ration, celui-ci Ă©tant plafonnĂ© Ă  300 000€ (si la valeur du bien excĂšde ce montant, les sommes supĂ©rieures ne seront pas considĂ©rĂ©es). Par exemple, pour un logement achetĂ© 150 000 €, le coĂ»t des travaux devra ĂȘtre Ă©gal ou supĂ©rieur Ă  50 000 €. Et l’habitation doit impĂ©rativement ĂȘtre localisĂ©e dans le centre d’une commune qui a signĂ© une action de revitalisation du territoire, y compris les 222 agglomĂ©rations bĂ©nĂ©ficiaires de la disposition cƓur de ville dont l’État a dressĂ© la liste. Le nombre de communes pourra s’étoffer dans les prochains mois.

 

Oui, mais pas n’importe quels travaux.

Il faut rĂ©aliser un bouquet de travaux de rĂ©habilitation, dĂ©finit par la loi, pour ĂȘtre Ă©ligible Ă  ce dispositif. En effet, ces travaux doivent amĂ©liorer la performance Ă©nergĂ©tique de 30 % minimum ou bien correspondre Ă  au moins deux des cinq propositions Ă©noncĂ©es par le lĂ©gislateur, Ă  savoir le changement de la chaudiĂšre ou de la production d’eau chaude, Ă  l’isolation des combles, des murs ou encore des fenĂȘtres. Pour l'exprimer diffĂ©remment, des amĂ©nagements qui seraient exclusivement esthĂ©tiques ne sont pas pris en compte


 

Une TVA réduite pour la rénovation.

Autre avantage consĂ©quent, les frais de rĂ©novation pourront ĂȘtre facturĂ©s avec un taux de TVA prĂ©fĂ©rentiel de 10 % ce qui, au-delĂ  de la dĂ©duction d’impĂŽts, devrait reprĂ©senter une deuxiĂšme Ă©conomie singuliĂšrement apprĂ©ciable. D’autant que s’y ajoute la possibilitĂ© d'user de la TVA Ă  taux rĂ©duit de 5,5 % pour tous les travaux qui concerneraient les Ă©conomies d'Ă©nergie. C’est donc une nouvelle opportunitĂ© pour les contribuables en quĂȘte de niches fiscales.

 

Pour tout savoir sur le dispositif « Denormandie », rendez-vous sur le site du ministÚre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales.

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